ดูให้ดีก่อนซื้อ ไม่งั้นคุณจะเสียใจภายหลัง!

คอนโดและตึกแถวในประเทศไทยปัจจุบันนี้มีเพิ่งมากขึ้น อสังหาเมื่อคุณซื้อแล้วก็มีวันราคาตกโดยเฉพาะซื้อคอนโดมิเนียม ทั้งนี้การที่ราคาตกนั้นไม่ได้ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง แต่ขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อคอนโดเป็นหลัก สาเหตุสำคัญเพราะคอนโดมิเนียมไม่สามารถตกแต่งภายนอกอาคารให้ดูใหม่ได้เหมือนกับบ้าน ตึกแถว และที่ดิน หรือถ้าคอนโดมิเนียมนั้นมีเจ้าของหลายคนซึ่งยากต่อบำรุงรักษาภายนอกอาคารได้ เพราะต้องใช้เงินจำนวนมาก สภาพแวดล้อมภายในอาคารก็เป็นสิ่งสำคัญโดยเฉพาะผู้ร่วมอาศัยและเพื่อนบ้าน ถ้าคอนโดที่ราคาถูก เพื่อนบ้านเราอาจจะไม่น่าเป็นที่พึงประสงค์ก็เป็นได้ เรามาดูกันว่าจะรู้ได้อย่างไรว่าคอนโดแบบไหนที่จะทรุดโทรมและไม่เป็นที่ต้องการในวันข้างหน้า

มี 4 ข้อหลักง่ายๆในการเลือก

1. แบรนด์ของโครงการที่สร้างคอนโด

คอนโดที่โทรมและราคาตก ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดที่มีผู้ดูแลโนเนม คอนโดเหล่านี้อาจจะไม่จำเป็นต้องดูแลรักษาอะไรมากมาย ขายเสร็จก็ไป ต่างจากคอนโดที่สร้างแบรนด์หรือเป็นคอนโดที่เป็นที่รู้จักของคนทั่วไป คอนโดพวกนี้จะมีการดูแลและการตรวจตราสม่ำเสมอ หลังการขายเยอะกว่า เพราะถ้าเขาปล่อยให้ตึกทรุดโทรม ภาพลักษณ์ของแบรนด์ก็จะแย่ลงทันที พวกนี้จะมีนิติมาดูแลโครงการโดยเฉพาะ เช่น ลุมพินี มีการดูแลรักษาตึกอย่างดีเยี่ยม โดยทำการจัดตั้งนิติของตัวเองขึ้นมาดูแลโครงการ ถ้าโครงการไหนที่ขายไม่ได้และเก็บเงินค่าส่วนกลางได้น้อย ทางบริษัทจะเข้ามาอุ้มเพื่อรักษาไม่ให้ตึกนั้นทรุดโทรม

2. ดูผลประกอบการของนิติ

ในกรณีที่เราซื้อคอนโดมือสอง ให้เราไปดูผลประกอบการของนิติที่บอร์ดประชาสัมพันธ์ของโครงการ ซึ่งจะสามารถรู้ได้ว่านิติบริหารเงินของโครงการได้กำไรหรือขาดทุน ถ้านิตินั้นบริหารขาดทุน เราก็จะพิจารณาได้ว่าโครงการนี้มีโอกาสตกสูง เพราะว่าถ้านิติขาดทุนนิติจะไม่มีเงิน ไปปรับปรุงตึก จึงทำให้เกิดความเสื่อมโทรม

ซึ่งจุดนี้ต้องดูให้ดี เพราะโดยทั่วไปตึกที่มีอายุ 0-5 ปี จะยังดูใหม่และไม่โทรม แต่เมื่อเลยปีที่ 5 ไปแล้ว อุปกรณ์หรือวัสดุต่างๆจะเริ่มถึงเวลาเปลี่ยน การที่นิติขาดทุนผลประกอบการแย่จะทำให้ตึกเสื่อมโทรมอย่างรวดเร็วในปีที่ 6 เป็นต้นไป

3. ถ้าเป็นไปได้ให้เลือกตึกสูง

ตึกสูงกับตึกต่ำ มีความแตกต่างในเรื่องโอกาสที่ตึกจะทรุดโทรม ตึกสูงมีโอกาสทรุดโทรมได้ช้ากว่าและสามารถบำรุงรักษาได้ง่ายกว่าเมื่อเทียบกับตึกต่ำ ตึกสูงมีจำนวนห้องมากกว่าและมีการเก็บค่าส่วนต่างมากกว่า ถ้าผู้ซื้อจ่ายเงินไม่ครบหรือไม่จ่ายเลย โอกาสที่ยังมีเงินค่าส่วนต่างนั้นก็ยังมากกว่า เพราะจำนวนห้องนั้นมากกว่า เมื่อเทียบกับตึกต่ำ ถ้ามีคนไม่จ่ายหรือจ่ายไม่ครบ ก็จะเสียสภาพคล่องทันทีเพราะตึกต่ำจะมีจำนวนห้องน้อยกว่า รายได้ก็จะน้อยตามไปด้วย

อีกทั้งเหตุผลสำคัญ คือ การที่จะมาเป็นนิติในโครงการ จำเป็นต้องประมูล ตึกสูงจะต้องแข่งกันเยอะกว่า และส่วนใหญ่จะได้นิติที่เข้มแข็ง มีความเป็นมืออาชีพ แต่ตึกต่ำมีโอกาสได้นิติที่ได้นิติไม่เข้มแข็งเท่าตึกสูง ทำให้การบริหารบางอย่างอาจจะทำได้ไม่ดีเท่าและเป็นสาเหตุจะให้ตึกทรุดโทรม

4. ซื้อคอนโดที่เกรดดีหน่อย

คอนโดที่โทรมส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดที่ราคาถูกเกินไป (หลักแสน) เพราะคอนโดเหล่านี้การดูแลรักษา เช่น การทาสีนอกอาคารหรือการบริการทางการซ่อมบำรุงภายในอาคาร อาจจะไม่สมบูรณ์หรือมีสิ่งชำรุดมากมาย เพราะต้องใช้งบจำนวนมาก คอนโดที่เกรดดีหน่อย โอกาสที่จะโทรมมีน้อยกว่า อีกหนึ่งเหตุผลที่คอนโดหรูราคาไม่ตกนั้น เพราะคนรวยอยู่เยอะ นอกจากจะเป็นสภาพแวดล้อมที่ดีและเป็นเพื่อนบ้านที่มีคุณภาพด้วยนั้น ยังสามารถผู้ซื้อรายใหม่ให้เข้ามาซื้อมากขึ้นด้วย นอกจากโครงการราคาจะไม่ตก ยังสามารถพัฒนาให้อยู่ในระดับที่ดีขึ้นอีกด้วย

#VaruneePlace Team

ทำไมถึงลงทุนกับการทำตึกแถว

ตามทฤษฎีนั้นตึกแถวจะมีการเติบโตของราคาต่ำกว่าบ้าน แต่จะมีผลตอบแทนค่าเช่าสูงกว่า และเมื่อเทียบกับคอนโด ตึกแถวจะมีการเติบโตของราคาสูงกว่า แต่จะมีผลตอบแทนจากค่าเช่าน้อยกว่าคอนโด แต่ถ้าคุณเลือกตึกแถวเป็น

• คุณสามารถได้ค่าเช่ามากกว่าคอนโดและมีการเติบโตของราคามากกว่าบ้าน หลักเกณฑ์ง่ายๆคือ ผลตอบแทนและราคา มันขึ้นอยู่กับ ประโยชน์การใช้สอย ของทรัพย์นั้นๆ
• อสังหาที่มีการเติบโตของราคาสูงที่สุดและมีผลตอบแทนสูงที่สุด นั่นคือ ห้างสรรพสินค้า ตลาด โรงแรม อาคารสำนักงาน พวกนี้มีผลตอบแทนและราคาเติบโตมากกว่าบ้านคอนโดหลายเท่า สาเหตุเดียวเลยคือ ประโยชน์ใช้สอยที่ทำได้มากกว่าการพักอาศัย
• ดังนั้น ถ้าคุณต้องการจะเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินอย่างก้าวกระโดด คุณต้องสามารถเปลี่ยนประโยชน์ใช้สอยของทรัพย์สินอันนั้นได้ ซึ่งคอนโดทำได้ยากเพราะเรื่องกฎหมาย บ้านเดี่ยวก็ยากเพราะเรื่องทำเลอยู่ในโซนพักอาศัย ค้าขายลำบาก
• แต่ตึกแถวมีโอกาสทำได้มากที่สุด เนื่องด้วยทำเล สามารถค้าขายได้และราคาต่อพื้นที่ใช้สอยค่อนข้างคุ้มค่า จึงได้ผลตอบแทนสูงสุด

#VaruneePlace Team

5 เทคนิคลงทุนอสังหาให้ได้กำไร

สำหรับเทคนิคการลงทุนตึกแถวให้ได้กลับมาเป็นเงินได้ ขณะเดียวกันก็ต้องมีความรู้ความเข้าใจและมีเทคนิคในการนำมาประยุกต์ใช้ได้อย่างเหมาะสม ดังนี้

1. เลือกผู้เช่า

โดยการวางแผน ติดต่อหาผู้เช่าเพื่อเจรจาเรื่องการเช่าก่อนที่จะมาลงทุนในตึกแถวนั้นๆ เช่น ติดต่อกับบริษัท ห้างร้าน หรือห้างสรรพสินค้าระแวกนั้น เพื่อให้แน่ใจก่อนว่ามีผู้เช่าอย่างแน่นอน จึงค่อยตัดสินใจลงทุน

2. ปล่อยเช่าระยะยาว

โดยเรียกเงินกินเปล่า เทคนิคการลงทุนในลักษณะนี้จะเห็นได้ว่า ตึกแถวหลายๆแห่งอาจจะใช้วิธีเรียกเงินก้อน 30-50 % เพื่อแลกกับการทำสัญญาเช่าระยะยาว โดยคิดค่าเช่าในอัตราคงที่ หรืออัตราที่ค่อนข้างต่ำ การได้เงินกินเปล่าเป็นเงินก้อนใหญ่มาก่อนเท่ากับเป็นการรับรู้ผลตอบแทนล่วงหน้า หรือไม่ต่างจากการซื้อตึกแถวได้ถูกลงนั้นเอง

3. เทคนิคทำเงินจากการแบ่งเช่า

โดยแบ่งให้เช่าเฉพาะชั้นล่าง ส่วนชั้นบนกั้นเป็นห้องพักให้เช่า เป็นวิธีที่ช่วยให้สามารถใช้ประโยชน์ตึกแถวได้มากขึ้น ซึ่งจะส่งผลมาสู่กระแสเงินสดและมูลค่าตึกแถวให้เพิ่มขึ้นได้ในที่สุด

4. สำรวจกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ตรวจเช็คคู่แข่งว่ามีอยู่มากน้อยเพียงใด เพราะเทคนิคลงทุนตึกแถวให้ทำเงินในกรณีซื้อตึกแถวนั้นเพื่อประกอบกิจการของตนเอง ตึกแถวที่ดีควรอยู่ในทำเลที่มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและมีคู่แข่งน้อย

5. เลือกลงทุนในตึกแถวด้วยการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน

การกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินมาลงทุนในตึกแถว โดยอาศัยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยถือเป็นเทคนิคสำคัญที่จะช่วยให้ผลตอบแทนจากการลงทุนสูงขึ้นได้แบบก้าวกระโดด ปกติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเป็นสินเชื่อพิเศษที่มีข้อดีก็คือกู้ได้มาก ผ่อนนานและอัตราดอกเบี้ยกู้บ้านค่อนข้างต่ำ แต่มีข้อควรระวังคือผู้กู้ต้องยืนยันวัตถุประสงค์การใช้ให้เป็นที่อยู่อาศัย โดยไม่ตกแต่งตึกแถวหรือกระทำการใดๆที่ส่อเจตนาทำการค้าก่อนการกู้ยืม เพราะหากการกู้ยืมถูกจัดให้เป็นสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์ จะส่งผลทำให้กู้ได้น้อย ระยะผ่อนชำระสั้นและอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างสูง

เทคนิคลงทุนตึกแถวให้ทำเงินที่กล่าวมา เป็นแนวทางที่ช่วยให้นักลงทุนได้นำไปวิเคราะห์และวางแผนการลงทุนเพื่อสร้างผลกำไรหรือทำให้ได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้น และยังช่วยให้การลงทุนประสบความสำเร็จได้ตามที่นักลงทุนคาดหวัง

#VaruneePlace Team